CONDHOTEL E CONDOMINIO

CONDHOTEL E CONDOMINIO

COSA SONO I CONDHOTEL

Una prassi negoziale ben consolidata all’estero, con un aspetto innovativo del mercato alberghiero-immobiliare in grado di diversificare l’offerta turistica e favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti sul territorio nazionale, riguarda i c.d. condhotel introdotti timidamente per la prima volta in Italia dal D.Lgs n. 133 del 12/09/2014, meglio conosciuto come decreto “sblocca Italia”.

La normativa nazionale susseguitasi che aveva demandato alle Regioni il compito di adeguare i propri ordinamenti sulla materia, ha definito i condhotel come un esercizio alberghiero aperto al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie netta complessiva non può superare il 40 % del totale della superficie netta destinata alle camere.

CONDIZIONI DI ESERCIZIO DI UN CONDHOTEL

I condhotel rispondono a delle condizioni di esercizio che devono svolgersi in modalità assolutamente compatibile con la gestione unitaria della struttura alberghiera ove sono ubicati.

Tra queste la presenza di una portineria unica per tutti coloro che ne usufruiscono sia in qualità di ospiti dell’esercizio alberghiero che di proprietari delle unità abitative ad uso residenziale, con la possibilità di prevedere un ingresso separato ad uso esclusivo di dipendenti e fornitori.

Fondamentale è la gestione unitaria ed integrata dei servizi alle camere, alle suites, alle unità abitative arredate, e alle unità abitative ad uso residenziale.

I servizi devono essere garantiti anche ai proprietari di unità abitative a destinazione residenziale per un periodo di tempo non inferiore ai dieci anni dall’avvio dell’esercizio del condhotel.

All’avvio dell’attività del condhotel deve far seguito l’esecuzione di un intervento di riqualificazione all’esito del quale venga riconosciuta una classificazione minima di tre stelle.

Le unità abitative ad uso residenziale, infine, devono rispettare la normativa vigente in materia di agibilità di cui al DPR n. 380/2001.

CONDHOTEL COME INVESTIMENTO

I contratti di trasferimento della proprietà possono espressamente prevedere che il proprietario della singola unità abitativa possa avvalersi di una riserva d’uso esclusivo della sua unità immobiliare.

Ciascun proprietario può utilizzare quindi in via esclusiva la propria unità abitativa ad uso residenziale oppure può essere prevista l’adesione ad un rental program che consiste in un mandato di gestione che assegna all’albergatore il diritto di locare le stanze di proprietà quando non utilizzate.

Le clausole sulle prospettive e sulla suddivisione dei profitti devono essere estremamente chiare.

Il prezzo della stanza è fissato dall’albergatore, il profitto viene suddiviso tra albergatore e proprietario in misura percentuale determinata dal contratto e si attesta solitamente intorno al 50 %.

CONDHOTEL E CONDOMINIO

Con particolare riferimento all’utilizzo delle parti comuni e all’eventuale compatibilità con i modelli codicistici di comunione e condominio, la giurisprudenza si è già espressa favorevolmente in passato, affermando che il condominio – anche in presenza di una destinazione alberghiera di un intero edificio o di un complesso immobiliare – si costituisce ipso iure con il primo atto di frazionamento, il quale determina la coesistenza di proprietà esclusive appartenenti a persone diverse e di cose, servizi ed impianti destinati all’uso dei proprietari delle singole unità immobiliari.

Ciò comporta la necessaria costituzione di un assembla dei condomini quale organo deliberativo previsto dalla normativa condominiale.

Il condhotel è di fatto un condominio caratterizzato da una forte regolamentazione privata con clausole contenute negli atti di trasferimento delle proprietà delle unità abitative ad uso residenziale, le quali disciplinano l’esercizio del diritto oggetto del contratto di compravendita.

Il regime condominiale è sicuramente compatibile con la destinazione alberghiera di un immobile.